Les charges de copropriété sont des dépenses partagées entre copropriétaires, nécessaires à la gestion et à l’entretien d’un immeuble.
- Les charges se répartissent entre charges générales et charges spéciales.
- Elles sont calculées en fonction des tantièmes de chaque lot. 🧮
- En France, les charges de copropriété d’un lot de 50 m2 sont d’environ 2 550 euros par an. 😵
- Le syndic, élu par l’assemblée générale des copropriétaires, gère le recouvrement de ces charges.
- Pour éviter les gaspillages, il existe différentes astuces pratiques que vous pouvez mettre en place. 💡
Que vous soyez un nouvel acquéreur ou que vous soyez vous-même déjà copropriétaire, ce guide vous passe en revue les éléments essentiels sur les charges de copropriété.
Copropriété et calcul des charges : comment ça marche ? 🌇
Pour assurer une longue durée de vie à votre bien immobilier, il existe un minimum d’investissement que vous devez réaliser. C’est la même chose en copropriété. Les frais partagés par les copropriétaires sont appelés charges de copropriétés. Mais pour mieux comprendre de quoi il en retourne réellement, découvrons ensemble la définition et le fonctionnement de la copropriété.
Qu’est-ce qu’une copropriété ?
La copropriété est définie par la loi du 10 juillet 1965 comme un ensemble de bâtiments dont la propriété est partagée entre plusieurs personnes. Chaque copropriétaire détient des droits sur un lot constitué de deux éléments :
🔒 La partie privative : c’est l’espace dont il est l’unique propriétaire.
🏢 Les parties communes : elles sont partagées entre tous les copropriétaires.
Syndic ou syndicat : qui gère la copropriété ?
🕹️ Tous les copropriétaires d’un bâtiment ou d’une série d’immeubles forment ce qu’on appelle un syndicat des copropriétés. Il se réunit en assemblée générale au moins une fois par an pour discuter de l’administration de l’immeuble et de sa conservation. C’est au-cours de ces AG qu’ils décident de questions importantes comme :
- Le budget annuel de fonctionnement de la copropriété ;
- Les travaux à mettre en œuvre ;
- La révision du règlement de copropriété ou du recrutement du syndic.
👨💼 Le syndic est une personne physique ou morale, choisie par le syndicat pour le représenter. Le syndic peut-être un bénévole parmi les copropriétaires ou un prestataire professionnel, et dans ce cas rémunéré. Ses responsabilités consistent à :
- Faire suivre règlement de copropriété par tous les occupants du bâtiment ;
- Proposer un budget prévisionnel à l’assemblée générale des copropriétaires ;
- Exécuter les décisions prises alors de l’AG des copropriétaires.
👥 Parmi les acteurs-clés de la copropriété, on note également le conseil syndical. Il est formé de quelques membres de la copropriété pour une durée de trois ans. Cet organe a pour fonction de contrôler la gestion du syndic (comptabilité, gestion du budget prévisionnel, conditions de collaboration avec les prestataires divers, etc.).
Pour résumer, le syndic occupe la fonction d’exécutant, tandis que le syndicat est décisionnaire et le conseil est responsable du contrôle du syndic.
Comment sont partagées les charges de copropriété ? ➗
Une fois que vous devenez coprorpiétaire, vous devez assumer les charges nécessaires à l’entretien des parties communes du bien immobilier. Or, ces charges ne sont pas nécessairement les mêmes pour tous les copropriétaires. Comme le poids de votre voix durant l’assemblée générale, votre contribution financière dépend de votre quote-part dans les parties communes. Mesurée en tantième de copropriété, cette quote-part est fonction :
- 📏 de la surface du lot : plus votre surface habitable est grande, plus votre tantième est élevé ;
- 💺 de son confort : le propriétaire d’un appartement aura plus de tantième que celui du sous-sol ou du grenier de l’immeuble ;
- 🌟 de ses particularités, comme la présence d’un balcon ;
- 🌃 de sa situation dans l’immeuble : un lot au rez-de-chaussée sera moins valorisé qu’un lot en étage.
Les tantièmes de votre lot représentent votre contribution au budget annuel de la copropriété. Supposons que votre quote-part soit de 60/1000 tantièmes et qu’après une AG, le budget de l’année à venir soit fixé à 8 000 euros, sans charges spéciales. Votre part pour l’année suivante est donc 8 000 euros x 60 /1 000 = 480 euros.
Charges de copropriété : de quoi s’agit-il ?
Les charges de copropriété sont les dépenses à la charge des copropriétaires pour maintenir la copropriété en bon état et la gérer efficacement. Le coût des charges sont prévues dans le budget prévisionnel, voté chaque année en AG. On distingue deux sortes de charges de copropriété : les charges générales et les charges spéciales.
⚠️ Les charges générales
Elles se rapportent aux dépenses courantes relatives à l’administration, à la maintenance et à la conservation des parties communes du bâtiment. Pour vous donner une idée claire, voici quelques exemples concrets :
- Frais d’administration : rémunération du syndic, dépenses relatives à la préparation des AG, contrats d’assurance couvrant les parties communes du bâtiment.
- Coûts de maintenance et de conservation de l’enceinte : sécurité, entretien des espaces verts, nettoyage, éclairage des parties communes, frais d’enlèvement d’ordures, gros travaux de ravalement de façade ou de réfection de toiture, etc.
Les charges générales concernent toutes les parties communes du bâtiment. Tous les copropriétaires sans exception sont donc tenus d’y participer. La contribution de chacun est à la hauteur de son tantième.
🎀 Les charges spéciales
Les charges spéciales sont les dépenses relatives à des services ou des équipements collectifs non communs à tout le bâtiment. Par exemple, les frais liés à un ascenseur font partie des charges spéciales car il n’est pas utile au rez-de-chaussée. En revanche, le copropriétaire du premier étage doit y participer et ce même s’il choisit de prendre les escaliers. En effet, seul le caractère utile du service pour le lot est considéré, et non son usage effectif.
🏧 Les provisions de charge de copropriété : qu’est-ce que c’est ?
Le système des provisions de charge est une approche comptable qui prévoit un montant fixe des charges de chaque copropriétaire et un règlement régulier des paiements (tous les mois, tous les deux mois, tous les trimestres, etc.). Chaque année, le montant des provisions est voté en assemblée générale. Conçue pour gérer efficacement la trésorerie de la copropriété, l’approche traditionnelle des provisions permet d’éviter les impayés et de régulariser les dépenses en fin d’année. Pour en savoir plus, voici une ressource intéressante à consulter.
🔑 Et la part du locataire dans tout cela ?
Pour le recouvrement des charges de copropriété, le syndic s’adresse directement aux copropriétaires et non aux locataires de l’immeuble. Cependant, il existe certaines charges que le bailleur peut récupérer auprès de ses locataires :
- Frais de conciergerie et de sécurité du bâtiment ;
- Coûts relatifs à l’ascenseur ;
- Electricité dans les parties communes ;
- Eau ou chauffage collectif ;
- Entretien des espaces extérieurs ;
- Taxes ou redevances sur l’enlèvement d’ordures, le balayage et l’assainissement.
En tant que copropriétaire-bailleur, vous souhaitez en savoir davantage sur les charges récupérables auprès de vos locataires ? Vous pouvez lire cet article.
Comment optimiser vos charges de copropriétés ?
En 2020, l’Association responsable de la copropriété estime les charges annuelles moyennes à environ 51 euros par m2. Cela revient à 2 550 euros par an pour un lot de 50 m2, ce qui représente près d’un mois de salaire moyen net en France. Pour optimiser cet investissement, découvrez quelques astuces.
✅ Les éléments à consulter avant de conclure l’achat d’une copropriété 🗃️
Si vous envisagez d’acheter copropriété, il existe certains éléments dont vous devez prendre connaissance avant de finaliser la transaction. Il s’agit de :
- La fiche synthétique : depuis la révisiond e la loi ALUR en 2017, la tenue de cette fiche est obligatoire. Le syndic doit y inscrire toutes les informations techniques et financières de l’ensemble de la copropriété : adresse des immeubles, immatriculation du syndicat, etc.
- Le carnet d’entretien, retraçant quand les grands travaux ont eu lieu ;
- L’annexe comptable sur le recouvrement des charges : elle indique s’il y a des mauvais payeurs parmi les copropriétaires ;
- Le règlement de copropriété : il vous permet de vérifier que vos projets pour le lot, tels qu’une location saisonnière ou la division du lot, sont en adéquation avec la copropriété. De plus, ce document fixe la répartition des charges de copropriété.
- Les derniers procès-verbaux des AG : le PV vous aident à vous faire une idée de l’état général de la copropriété et des travaux nécessaires.
- Le rapport de diagnostic technique global : il vous apporte les détails sur l’état apparent des parties communes, la capacité des copropriétaires à remplir leurs obligations et la performance énergétique de l’immeuble. Il présente également les actions correctives à mettre en place.
Pour compléter ces données, vous pouvez également consulter les occupants de la copropriété ou les autres copropriétaires. Contrairement au vendeur, ils ne perçoivent aucun intérêt financier dans votre future acquisition. Ils sont donc en mesure de vous livrer des perspectives subjectives sur le lot que vous souhaitez acquérir.
❎ Ce qu’il faut éviter dans le choix d’une copropriété
Avant d’acquérir une copropriété, pensez à bannir les offres avec une conciergerie ou des espaces verts. Cela vous permet de réaliser des économies substantielles sur la rémunération du concierge (1 632 euros par mois minimum) et les dépenses de jardinage (20à 40 euros de l’heure).
Au cours de votre sélection, les biens avec un ascenseur sont également à éliminer. Sauf si votre propriété se trouve au rez-de-chaussée, un ascenseur implique une participation à des frais supplémentaires de maintenance, soit environ 2000 euros par an pour un dispositif de 4 personnes sur 6 étages. Certes, ces dépenses seront partagées entre copropriétaires, toutefois, le montant cumulé de votre participation peut s’avérer conséquent sur le long terme.
🔢 Les sous-compteurs
Si vous êtes copropriétaire et envisagez de louer un bien, l’installation de sous-compteurs est fortement recommandée. Cet investissement garantit une facturation plus juste et transparente pour vous, le reste du syndicat et vos locataires, tout en évitant les conflits potentiels liés aux factures d’eau et d’énergie. En adoptant cette démarche, vous renforcerez votre crédibilité auprès des locataires, du voisinage et des autres copropriétaires, tout en optimisant la gestion des charges. Le chauffage collectif est également une option à bannir.
En tant que locataire, vous pouvez également exiger la présence de sous-compteurs parmi les critères de sélection de votre appartement. Cela vous permettra de suivre votre consommation d’eau et d’énergie de manière plus précise et d’éviter des surprises désagréables sur vos factures.
🆚 Comparer les tarifs du marché en cas de travaux
Le choix des prestataires peut également faire une différence significative sur le montant des charges de copropriété. Pour bénéficier du meilleur rapport qualité-prix, prenez le temps de comparer les différentes offres du marché. Ainsi, vos ressources financières seront utilisées efficacement, sans risque de surcoût.
Comment changer la répartition des charges de copropriété ?
La répartition des tantièmes vous semble inéquitable ? Vous pouvez demander une modification. Selon votre situation, vous avez le choix entre deux recours possibles.
✋ Le vote en assemblée générale
Lorsque plusieurs copropriétaires constatent un besoin réel de réviser les charges, ce sujet peut-être apporté à l’ordre du jour de la prochaine AG. La modification des charges est soumise au vote. En règle générale, elle est adoptée uniquement à l’unanimité des copropriétaires. Cependant, il existe des exceptions où la majorité des voix est suffisante :
- L’un des copropriétaires met son lot en vente ou envisage des travaux conséquents sur la valeur du patrimoine ;
- Un nouvel usage des parties privatives ;
- La mise en place d’un syndicat secondaire pour gérer des lots spécifiques ;
- La séparation de lots en plusieurs parties.
👨⚖️ Les actions judiciaire
Vous êtes seul à être lésé par les charges sur les parties communes de la copropriété ? Vous pouvez revendiquer un changement auprès du tribunal judiciaire de votre localité.
En consultant l’annexe comptable N°1, vous constatez que l’un des copropriétaires de moins que ce qu’il doit avec un écart supérieur à 1/4 ? Vous pouvez intenter une action en révision. C’est aussi la procédure à lancer lorsque votre tantième dépasse le taux convenu de plus de 25%.
Si la répartition des charges n’est pas conforme à la législation en vigueur, vous pouvez demander une action en nullité.
Si les fondements de votre contestation sont justifiés, le juge prononcera une nouvelle répartition des charges. Le nouveau régime sera appliqué au prochain exercice suivant le procès.